中國(guó)高價(jià)地圖

    “賣掉”北京，能“買下”美國(guó)？

    如果說在中國(guó)，有什么比錢還值錢，那一定是土地。

    在一段時(shí)間內(nèi)，在中國(guó)的一個(gè)區(qū)域土地市場(chǎng)必然會(huì)產(chǎn)生一個(gè)價(jià)格最高者即地王，而地王市場(chǎng)的狂熱程度則是另一種對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)極為重要的預(yù)示。

    中國(guó)房市路在何方，一切還看地王。

    回望整個(gè)2010年，地王迭出，勢(shì)不可擋。在京滬這樣的地王“故地”，新地王在各大央企和巨鱷的角逐中不斷刷新紀(jì)錄，制造了令人瞠目、近乎泡沫的價(jià)格標(biāo)尺；在東莞與南京，另類地王敘述著更多值得玩味的業(yè)態(tài)內(nèi)涵；而在“財(cái)都”溫州，地王的出現(xiàn)則似乎宣示了溫州資本的最新走向。

    而以上的種種，都顯示出中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)今后走向。如果把北京的土地全部賣掉，可以制造出超過美國(guó)一年的GDP的財(cái)富，那么中國(guó)的房地產(chǎn)是成了佛還是成了妖？如果地王的制造成為資本們習(xí)以為常的游戲，那么誰又是其中最大的受益者和受害者？

    不論如何質(zhì)疑，顯然在2011年，我們?nèi)圆蝗菀着c地王說再見。

    35萬元/平方米

    全國(guó)最高地價(jià)在北京

    把“溫州”與“地王”這兩個(gè)詞放在一起，并不會(huì)令人疑惑。作為巨量資本的代名詞，溫州在全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)上威名遠(yuǎn)揚(yáng)。

    但這一次，地王就發(fā)生在溫州——溫州資本的老巢。而且事實(shí)證明，溫州地王絕不是偶然的心血來潮。

    一走到溫州機(jī)場(chǎng)接機(jī)口，迎面第一塊廣告牌就是置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“置信房開”)的一個(gè)高端地產(chǎn)項(xiàng)目。環(huán)機(jī)場(chǎng)一帶同樣矗立著該公司幾塊廣告牌，這樣的氣勢(shì)給人一種感覺：其資金和開發(fā)實(shí)力顯然不俗。

    但在2010年之前，置信房開在全國(guó)市場(chǎng)上可謂名不見經(jīng)傳。

    轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2010年11月29日。

    當(dāng)日浙江中通置業(yè)集團(tuán)、蘇州華成房開公司、置信房開圍繞溫州一塊土地現(xiàn)場(chǎng)廝殺到第六輪，蘇州華成房開公司退出競(jìng)奪。

    該地塊坐落于市區(qū)中心地段的學(xué)院中路溫州大學(xué)(原溫師院操場(chǎng))，土地面積約為38883平方米，總建筑面積為100000平方米，掛牌出讓地塊起始價(jià)為19.28億元人民幣。

    隨后，浙江中通置業(yè)集團(tuán)與置信房開展開纏斗，置信房開一路將價(jià)格報(bào)至37.02億元，終于擊敗了對(duì)手。

    這是一個(gè)非常有想象力的數(shù)字。37.02億元的總價(jià)創(chuàng)造了溫州這座南方“財(cái)都”多年來出讓土地的天價(jià)，而折合成樓面地價(jià)后，其樓面價(jià)更是高達(dá)3.7萬元/平方米。從全國(guó)范圍來看，這一地價(jià)也達(dá)到2010年全部出讓土地樓面價(jià)的最高水平，甚至連北京也不能匹敵。

    2010年，北京樓面價(jià)最高的一宗土地交易，出乎業(yè)內(nèi)預(yù)想。

    按照2010年初北京市國(guó)土部門對(duì)CBD中服地塊的出讓規(guī)劃，該地塊的成交單價(jià)極有望突破3萬元/平方米而問鼎全國(guó)，但最終CBD核心區(qū)地塊的樓面價(jià)只有2萬元/平方米左右。2010年北京市的樓面單價(jià)地王為3月份成交的海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，其成交樓面價(jià)為近3萬元/平方米，由中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司收入囊中。

    不過這絲毫不能掩蓋北京市CBD核心區(qū)地塊的“地王”本色。換個(gè)視角，從土地價(jià)格來看，目前已經(jīng)成交的北京市CBD核心區(qū)6宗地塊合計(jì)國(guó)土面積為52583平方米，其成交總價(jià)為181.4億元，這意味著北京市CBD核心區(qū)的國(guó)土價(jià)格已經(jīng)高達(dá)近35萬元/平方米。

    所以，如果要找出2010年全國(guó)最貴的土地，毫無疑問非北京CBD核心區(qū)地塊莫屬。即便是溫州地王，其土地價(jià)格也只有9.5萬元/平方米，單價(jià)最貴的上海地王也不能與之相媲美。

    地王年年有，2010年格外的多。回頭再來看號(hào)稱是“地王年”的2009年，與2010年相比，簡(jiǎn)直是小巫見大巫。非但2009年的地王價(jià)格峰值屢被突破，如北京、廣州等地的地王樓面價(jià)再創(chuàng)新高；而且從數(shù)量來看，2010年地王可謂是在全國(guó)范圍內(nèi)遍地開花。 “尤其是在史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控的沖擊下，值得警惕。”信達(dá)證券首席地產(chǎn)分析師張冬峰評(píng)價(jià)說。

    根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》旗下的智囊機(jī)構(gòu)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院對(duì)內(nèi)地28個(gè)省份的主要城市的地價(jià)進(jìn)行深入調(diào)查統(tǒng)計(jì)并編制出的“中國(guó)地王圖”(見圖表)顯示，2010年幾乎全國(guó)所有省會(huì)城市都誕生了新地王，地王正逐步由一線城市向二三線城市蔓延。

    據(jù)中國(guó)地王圖顯示，非但如北京等一線城市，鄭州、福州、海口、武漢、南寧、貴陽、昆明等二三線城市普遍有土地稱王，其中南寧單價(jià)地王已經(jīng)高達(dá)11000多元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)水平。

    總體來看，全國(guó)省會(huì)城市地王樓面價(jià)超過1萬元/平方米的城市有8個(gè)，其中上海地王52855元/平方米、杭州37069元/平方米、北京30000元/平方米位居前三，地王樓面價(jià)超過5000元/平方米的城市有18個(gè)。另外，還有8個(gè)城市合肥、長(zhǎng)沙、貴陽、濟(jì)南、蘭州、太原、烏魯木齊、石家莊的地王樓面價(jià)低于5000元/平方米。可統(tǒng)計(jì)的全國(guó)28個(gè)主要城市的地王樓面均價(jià)高過1萬元/平方米，而28個(gè)總價(jià)地王的價(jià)格之和為918億元。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)者李開發(fā)指出：“地王頻出是地價(jià)高漲最明顯的信號(hào)，很多企業(yè)不惜在土地市場(chǎng)上一擲千金，最直接原因就是看好市場(chǎng)。”

    事實(shí)也是這樣，今年1月17日，國(guó)土部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布報(bào)告稱，2010年第四季度,全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2882元/平方米，同比上漲近10%，全國(guó)地價(jià)總體水平呈上升態(tài)勢(shì)，環(huán)比增幅加速回升。10年間，重點(diǎn)城市居住用地價(jià)格水平總體翻番。

    2.17萬億元信貸

    四分之一信貸進(jìn)入房地產(chǎn)

    似乎沒有任何理由壓抑開發(fā)商造地王的熱情。剛剛過去的2010年，房地產(chǎn)幾乎再次實(shí)現(xiàn)“越調(diào)越漲”，這無疑令史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施蒙上了一層陰影。

    據(jù)公開資料顯示，地王市場(chǎng)上勁頭十足的保利地產(chǎn)在2010年實(shí)現(xiàn)銷售簽約逾660億元，同比增長(zhǎng)52.53%，比起2010年500億的預(yù)定銷售目標(biāo)遠(yuǎn)超了160億元。地產(chǎn)龍頭萬科更是首次突破1000億元，全年銷售額高達(dá)1082億元，同比增長(zhǎng)70.5%。另一巨頭龍湖地產(chǎn)2010年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積245.4萬平方米，同比增長(zhǎng)30.3%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)333.2億元，同比增長(zhǎng)81%。

    2008年多家房地產(chǎn)企業(yè)還在為進(jìn)入房企銷售百億俱樂部而津津樂道，僅僅兩年之后，百億俱樂部已經(jīng)黯然失色，不少房企正朝著進(jìn)軍500億俱樂部、千億俱樂部而暗自發(fā)力。

    對(duì)此，萬科多次在年報(bào)中指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正發(fā)生巨變，尤其是中國(guó)沿海正誕生著全球有史以來最大規(guī)模的城市帶，數(shù)以億計(jì)的個(gè)人和數(shù)以千萬計(jì)的家庭將來到這些地方，住宅企業(yè)能夠在這種巨大的城市化進(jìn)程中，獲得近乎無限的發(fā)展空間。

    來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，僅僅在2010年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積8.25億平方米，同比增長(zhǎng)9.8%；商品房銷售額4.23萬億元，同比增長(zhǎng)17.5%。與此同時(shí)，2010年1-11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為139224億元。商品房銷售額在社會(huì)消費(fèi)品零售總額幾乎占到三分之一的比重，商品房市場(chǎng)的消費(fèi)實(shí)力可見一斑。

    同時(shí)，從銀行流向房地產(chǎn)業(yè)的資金也是一筆不小的數(shù)目。據(jù)央行和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年信貸總額接近8萬億元，而在開發(fā)商資金構(gòu)成中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，個(gè)人按揭貸款9211億元，這意味著2010年新增貸款中用于房地產(chǎn)業(yè)信貸的資金就高達(dá)2.17萬億元，遠(yuǎn)超于去年同期水平，在2010年新增貸款中占據(jù)四分之一。

    130萬億元人民幣

    “賣掉”北京的地，能換美國(guó)一年GDP

    這是一個(gè)定律：在地王不斷問世的年份，房?jī)r(jià)往往是扶搖直上。最近兩年，房地產(chǎn)發(fā)生了太多這樣的故事，比如隨著廣州、武漢地王的誕生，周邊房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲。

    但是，地王也有著不同的命運(yùn)。

    此前蘇寧環(huán)球的上海地王、金地集團(tuán)的廣州番禺地王等都曾遭遇退地，而2010年北京望京地區(qū)誕生的一宗地王至今仍是一塊燙手的山芋，令開發(fā)商諱莫如深，2010年廣西南寧產(chǎn)生的雙料地王也一度傳出退地的消息。

    中國(guó)社科院近日的一則報(bào)告可謂一語中的：“目前來看，2010年房?jī)r(jià)上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度，中國(guó)85%的家庭沒有能力購(gòu)買住宅。”

    被人為炒高的“地王”價(jià)格，最后能否在下游被接盤？李開發(fā)表示，盡管有巨大的購(gòu)房消費(fèi)潛力，但在高房?jī)r(jià)的背景下，真正有購(gòu)買力的人群并不多。

    事實(shí)上，比起地王危機(jī)，房地產(chǎn)領(lǐng)域隱藏著更大的風(fēng)險(xiǎn)，而且很可能牽動(dòng)全局。

    張冬峰表示：“這是一種比較危險(xiǎn)的局面，所謂的三駕馬車中，投資和消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)依賴太大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在資金幾乎普遍傾向通過房地產(chǎn)這種行業(yè)賺快錢。這么發(fā)展下去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)30年在哪兒？”

    他同時(shí)認(rèn)為，中國(guó)目前的財(cái)富高度集中在40歲～55歲左右的一撥人手中，這不僅在未來有可能引發(fā)巨大的社會(huì)問題，更重要的是在10年、20年之后，隨著這部分人年齡漸長(zhǎng)，其消費(fèi)觀念必將趨于保守，而現(xiàn)在年輕人普遍由于房子等負(fù)擔(dān)過重，未來的消費(fèi)能力將十分有限，屆時(shí)中國(guó)老年化將在財(cái)富失衡的局面下進(jìn)一步加劇，在一定程度上陷入如同日本一樣近十余年的經(jīng)濟(jì)衰退。

    教訓(xùn)不止于此。

    日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期疲軟原因之一是資產(chǎn)泡沫過大，尤其是房產(chǎn)泡沫。其中令業(yè)界人士記憶最深刻的一個(gè)標(biāo)志性事件就是，在泡沫化的高峰時(shí)期，僅日本首都東京的土地總市值就可以“買下”整個(gè)美國(guó)。

    現(xiàn)在的中國(guó)正在經(jīng)歷同樣的危局。

    2010年，首都北京的土地市場(chǎng)在制造了一個(gè)又一個(gè)地王之后，其土地總收入也史無前例地達(dá)到1641億元人民幣，高居中國(guó)第一，而成交的土地面積為2061萬平方米。以此計(jì)算，北京市土地的平均價(jià)格為近8000元/平方米。而北京市的國(guó)土面積為16410.54平方公里，即164.1億平方米。

    假如能將北京市土地全部變賣，即將這兩個(gè)數(shù)據(jù)相乘，可以得出當(dāng)前北京土地總市值已經(jīng)高達(dá)130萬億元人民幣。

    而據(jù)學(xué)者估算，2010年美國(guó)GDP總量預(yù)計(jì)為14.5萬億美元，折合成人民幣為95萬億元，這意味著用北京的地價(jià)，“買下美國(guó)”可謂綽綽有余。

    另據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)， 2010年上海土地收入接近1500億元人民幣，其成交土地面積為近1400萬平方米，其平均地價(jià)高達(dá)10700元/平方米，如果以該數(shù)據(jù)與其國(guó)土面積6340.5平方公里相乘，可發(fā)現(xiàn)當(dāng)前上海市土地總市值高達(dá)68億元人民幣。

    而在2009年全球GDP排名中，美國(guó)以14.26萬億美元位居第一，中國(guó)位居第二，日本以4.844萬億美元居第三，其后分別是德國(guó)3.818萬億美元、法國(guó)2.978萬億美元、英國(guó)2.787萬億美元。據(jù)此折算，除中國(guó)之外，2009年全球GDP前五名美國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)的GDP總量為28.7萬億美元，折合成人民幣為189萬億元。而當(dāng)前僅京滬兩地的土地市場(chǎng)之和則高達(dá)199萬億元，很顯然，賣掉京滬兩地的土地，就可以“買下”當(dāng)前世界上最發(fā)達(dá)的五個(gè)國(guó)家。

    “從一定角度而言，這個(gè)有些驚人的數(shù)據(jù)確實(shí)真實(shí)反映了中國(guó)房產(chǎn)泡沫的危機(jī)程度。”張冬峰表示。

    2.7萬億元土地收入

    “土地財(cái)政”不改，高價(jià)地難遏

    決策層顯然意識(shí)到了這一點(diǎn)。

    不提中央在2010年多次控制房?jī)r(jià)，僅僅從另一個(gè)很難察覺的側(cè)面信息，可以大致勾勒出決策者的某種眼光。與以往大提城市化不同，在“十二五”規(guī)劃中，中央多次提出大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化。學(xué)者將之解讀為借助城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)分散大城市的壓力。

    與之相配套的，高鐵正在國(guó)內(nèi)迅速延伸。這就如同地鐵在首都的快速擴(kuò)張一樣，在近日舉行的經(jīng)典城市國(guó)際論壇上，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司總經(jīng)理田振清對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹：“其目的是實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)人口的分流，這顯然能對(duì)萬人爭(zhēng)搶中心城區(qū)的局勢(shì)起到一定的緩解作用。”

    國(guó)土資源部更是對(duì)地王保持著密切關(guān)注，國(guó)土資源部一位官員表示，繼9、10月市場(chǎng)出現(xiàn)反彈苗頭后，2010年底，“地王”、“天價(jià)地”在短時(shí)間內(nèi)相對(duì)集中地重新出現(xiàn)，推動(dòng)整體地價(jià)走高。

    為此，國(guó)土資源部2010年底下發(fā)了《嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，指出要建立土地交易異常情況快報(bào)制度，遏制過度競(jìng)爭(zhēng)。

    不過目前，土地市場(chǎng)熱情尚未消退。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位官員2010年底的一席講話或能解釋這一切。該官員指出，調(diào)控的難點(diǎn)一是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求，現(xiàn)在中國(guó)城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬的農(nóng)民進(jìn)城；二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，使得房?jī)r(jià)越高，土地價(jià)格越高，而土地價(jià)格越高，地方政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的錢就更多；六是中國(guó)各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距巨大，很難用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    對(duì)此，世聯(lián)地產(chǎn)近日指出，開發(fā)商頻頻拿地、不斷制造地王的背后，正是由于地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。

    據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)28個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行監(jiān)測(cè)的結(jié)果顯示，這些城市2010年土地出讓金同比增長(zhǎng)35%，總量達(dá)到11243億元；其中，北京、上海、大連三個(gè)城市土地出讓金超過1000億元。

    國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史今年1月7日在北京舉行的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上更是明確指出：“2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%，城市發(fā)展對(duì)土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會(huì)矛盾突出，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善。”

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年的全國(guó)財(cái)政收入高達(dá)8.1萬億元，這意味著僅土地出讓金一項(xiàng)就占了財(cái)政收入的三分之一。

    “土地財(cái)政模式如果不改，地王現(xiàn)象將難以遏制。”林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林日前在接受記者采訪時(shí)表示，“通過土地出讓制度改革，將土地收入化整為零，弱化各地的高價(jià)賣地沖動(dòng)，能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為，從而在數(shù)年內(nèi)把因地價(jià)扭曲而推高的房?jī)r(jià)變得趨于正常。”

    在各方聲音中，顯然房產(chǎn)稅最受關(guān)注，而隨著重慶等地表示征收準(zhǔn)備就緒，爭(zhēng)議不斷的房產(chǎn)稅改革越來越近。不過目前來看，各種房產(chǎn)稅版本僅僅提高了持有住房的成本，與調(diào)整土地財(cái)政有所差距。

    “內(nèi)地目前采用的70年產(chǎn)權(quán)的土地制度主要師法于香港，但香港之所以制定這種制度，是因?yàn)橄愀塾幸粋€(gè)百年租借期，因此當(dāng)時(shí)香港政府施行這種制度，是希望把幾十年的土地出讓金一次性收回。而內(nèi)地顯然沒有必要照搬香港的這種經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在已經(jīng)到了改革這種制度的時(shí)候了。”一位不愿意透露姓名的分析人士指出。(《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者劉德炳I北京、溫州報(bào)道)